Особенности массового строительства

Панель, монолит, кирпич - вот три кита, на которых держится современное домостроение. Однако технологии совершенствуются, и по внешнему виду дома уже зачастую не определишь, из чего он построен. БН разбирался в тонкостях строительных технологий и в том, какое значение они могут иметь для покупателя строящегося жилья.

В многоэтажном монолитном строительстве сегодня используется не только бетон и кирпич, но и газобетон, и деревянные многослойные панели здания.

ЕСТЕСТВЕННО, в первую очередь покупателя интересует стоимость жилья, потом уже анализу подвергаются остальные характеристики. Традиционно считается, что панель дешевле монолита, монолит дешевле кирпича. Это подтверждает и статистика. Поданным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в конце 2011 года средняя цена квадратного метра жилой панели составила 70 435 руб., монолита -76 447 руб., кирпича - 88 169. Разница налицо. Строители уверяют, что любая технология предполагает создание качественного жилья, а стоимость определяется многими факторами. И материал для строительства - лишь один из них. Никто с этим и не спорит. Правда, нередко подорожание стройматериалов становилось поводом повысить цену «квадрата» в новостройке или хотя бы аргументировать это повышение.

Обманчивая внешность

Оставим пока стоимость и себестоимость в покое. От того, какая технология строительства используется, зависит прежде всего уровень комфорта: планировка квартиры, размеры помещений, высота потолков, высота самого здания. Да и внешний вид дома, его конфигурация зачастую «привязаны» к строительному материалу. Так, «Строительный трест» возводит жилой комплекс «Капитал» в Кудрово с применением «баварской» кладки из кирпича разных оттенков красного. Это - просто красиво и необычно для Петербурга.

«Кирпичную внешность» давно и успешно эксплуатируют строители монолитных домов, поскольку, как поясняет управляющий партнер консалтинговой группы «Решение» Александр Батушанский, за счет использования таких фасадов удается добиться восприятия домов как кирпичных.

«Кирпичные же дома имеют в представлении покупателей наиболее высокие потребительские характеристики», - добавляет он. С ним согласен и директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Неслучайно, когда строится монолитный дом с облицовкой из кирпича, в рекламе его обычно называют кирпично-монолитным. Застройщики ставят на первое место именно кирпич, поскольку хотят привлечь потребителей, обратить их внимание на кирпичную составляющую объекта», - отмечает он.Правда, у монолита есть и своя особенность. Такие здания нередко строятся по индивидуальным проектам (в том числе и зарубежных мастеров), поскольку технология позволяет архитекторам свободно относиться к формам конструкции, а также использовать разнообразные архитектурные решения: карнизы, колонны, эркеры, ниши, - что обычно невозможно при панельном домостроении. Так, проект кирпично-монолитного дома «Таврический» компании RBI разрабатывал известный петербургский архитектор Михаил Мамошин. В результате появился элитный комплекс в стиле «северный модерн». Другой мэтр российской архитектуры - Евгений Герасимов - проектировал многофункциональный комплекс YE’S, который строит ГК «Пионер» по монолитной технологии.

Производители панели также не стоят на месте и борются с однотипными - на одно лицо - коробками, свойственными массовым сериям прошлых лет. Прежде всего, применяя для этого различные варианты отделки фасадов зданий (штукатурку, навесные фасады), которые отлично скрывают «панельную сущность» дома. Правда, и сама панель сильно изменилась. По словам Юрия Тимофеева, директора по проектированию ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), после модернизации на предприятии стало возможно выпускать изделия индивидуальной формы и любой сложности - под архитектурный проект заказчика. Есть и другие варианты «выделиться». «Ленстройтрест» (возводит панельные объекты под маркой «Оптима») при изготовлении фасадных панелей применяет колорирование, декорирование гранитной крошкой или искусственным камнем.

Еще один важный для покупателей момент - это сроки строительства. И здесь в несомненных лидерах панельное домостроение. Как пояснили в ДСК «Блок», средний период создания 17-этажного панельного дома - под ключ - составляет полтора года. Монолит и кирпич в силу технологии возводятся значительно дольше, хотя зарубежный опыт показывает, что это не догма. «В Китае 30-этажный жилой дом, возводимый по монолитной технологии, был построен за месяц, - отметил заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. - В России о таких сроках стоит только мечтать. Безусловно, у нас более холодный климат, при возведении каждого этажа требуется определенное время, чтобы он набрал прочность. Также хромает и организация работ. Но по-прежнему панельные и монолитные дома возводятся быстрее, чем кирпичные». Впрочем, строители-кирпичники особо не волнуются по этому поводу. «На каждом объекте компании «Строительный трест» в среднем добавляется по два этажа кирпичной кладки в месяц, - поясняет Сергей Степанов. — И, думаю, все согласятся с тем, что уже в процесс строительства кирпичный объект выглядит гораздо привлекательнее монолитного или панельного».

Взгляд изнутри

Мало кто знает, что в многоэтажном монолитном строительстве сегодня используется не только бетон и кирпич, но и газобетон, и деревянные многослойные панели, да и сама технология имеет свои нюансы, когда, к примеру, в качестве несущих конструкций служат стены или колонны, что имеет принципиальное различие. «При строительстве своих объектов мы используем монолитно-каркасную технологию, применяя кирпич или газобетон для ограждающих конструкций и ненесущих стен. Несущими же в большинстве случаев являются монолитные стены, реже - монолитные колонны», - рассказывает первый заместитель генерального директора Setl City Владимир Пестов.

Считается, что при использовании монолитных колонн в качестве несущих конструкций варианты планировочных решений для комнат ограничены лишь фантазией архитектора или покупателя, а при использовании стен в качестве несущих перепланировка квартиры будет затруднена: просверлить дырку в железобетоне - задача не из простых. Правда, сами строители не любят заострять на этом внимание, что логично: мало кто, покупая квартиру, думает о сносе лишних стен.

Другая технология - сборно-монолитного каркасного домостроения, о которой многие покупатели даже не слышали. Пока что ее применяют довольно редко. Главное в этой технологии: наружные и внутренние стены не являются несущими, а только ограждающими, что позволяет применять для их изготовления любые облегченные строительные материалы (тот же газобетон или блочные панели). Такую технологию взяла на вооружение ГК «Балтрос», реализуя проект «Славянка». По словам заместителя директора управления капитального строительства ГК «Балтрос» Андрея Павленко, суть данной технологии заключается в том, что каркас здания выполняется из монолитных железобетонных конструкций, а ограждающие конструкции - из многослойных деревянных панелей. Потом фасады зданий облицовываются керамогранитом. Практически получается дом из дерева с железобетонным каркасом. Подобная технология позволяет возводить 25-этажные здания.

Однако чем сложнее становятся технологии, тем больше людей, организаций привлекается к строительным работам и, соответственно, тем больше вероятность возникновения на каком-либо этапе ошибок. История с появлением запаха аммиака в монолитных объектах двух крупнейших и уважаемых петербургских застройщиков - ложка дегтя в массе достоинств монолитного домостроения. Впрочем, Александр Батушанский считает, что объективной оценки сравнительного качества домов, построенных по различным технологиям, не существует. «И по факту выходит, что экономическая эффективность того или иного проекта зависит не столько от технологии, сколько от многих других факторов», - добавляет он.

Ценность типа

Вернемся к стоимости квадратного метра. Как правило, соблюдается принцип: панель - самая дешевая, монолит -чуть дороже, а кирпич - самый дорогой. Но по факту существенных отличий у разных по типу домов немного, да и цена жилья строго не привязана к строительному материалу. Кроме того, раньше дома отличались по планировке (маленькие кухни, неудобные ванные комнаты, низкие потолки), а теперь все унифицируется, подгоняется под типичные требования потребителя и стандарты качества. Так, низкие потолки, чем грешит «старая панель», уходят в прошлое - «Ленстройтрест» в своей серии «Оптима» достиг уже трехметровой высоты потолков (раньше 2,6 м было пределом) и предлагает панельные объекты перевести в классы «комфорт» и «бизнес».

«В последнее время появилась тенденция сдавать новостройки (и не только панельные, как было раньше) с отделкой. Причем качество и стандарты отделки все улучшаются и улучшаются. Поэтому сейчас можно встретить варианты, когда в кирпичном жилом комплексе стоимость метра чуть ниже (но и срок у него чуть отдаленнее), чем в кирпично-монолитном с отделкой», - отмечает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова. По ее словам, очень большое влияние на стоимость квадратного метра в новостройке оказывает степень готовности здания.

Так что технологии строительства дома перестали напрямую влиять на стоимость квадратного метра. Да и покупатели чаще всего не интересуются, из чего дом возведен. Главное для них - чтобы жилье было качественным и комфортным. Только вот, к сожалению, так бывает не всегда.

ОЛЕГ ВОРОНИН, Бюллетень недвижимости, №5 (6 февраля 2012 г.)