Жилой квартал NEWПИТЕР, который создает в поселке Новоселье «Строительный трест», является наглядным примером того, что должно быть в современном новом микрорайоне: социальная и торговая инфраструктура, дороги и детские площадки, закрытые дворы и дома небольшой этажности. О темпах реализации проекта, перспективах развития южных пригородов Петербурга и уникальных предложениях для петербургского рынка недвижимости рассказывает руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзор Берсиров.
Большая часть новых домов в Петербурге и Ленобласти сейчас строится в рамках проектов комплексного освоения территорий (КОТ). В чем причина их популярности?
- В первую очередь, это возможность сократить издержки на приобретение земли. Даже несмотря на то, что девелоперу приходится создавать за свой счет объекты инженерной инфраструктуры, он все равно может уменьшить себестоимость, так как самостоятельно заниматься подготовкой территории дешевле, чем просто заключать договор с монополистами на подключение к сетям. Второй фактор популярности – творческий, поскольку большие участки позволяют грамотно планировать территорию, не ограничиваясь жилыми домами, а создавая комфортную среду для будущих жильцов.
Действительно ли все заявленные на рынке проекты являются комплексными?
- Это зависит от социальной ответственности девелопера. К сожалению, не все объекты, которые называют КОТ, являются комплексными. Чаще всего это происходит, когда на большой площади работает много застройщиков и нет лидирующего девелопера, который устанавливает рамки и задает вектор развития территории.
«Строительный трест» сейчас ведет два проекта комплексной застройки: «Капитал» в Кудрово и NEWПИТЕР в Новоселье. В каждом из них у нас есть партнер, совместно с которым мы в рамках одной концепции ведем строительство.
Что является обязательной составляющей для проектов комплексной застройки?
- Традиционно, когда говорят о проектах КОТ, то речь идет о том, что помимо жилых домов в кварталах должны быть детские сады, школы, медицинские учреждения. Часто список этим и ограничивается. Но посмотрите сами, по площади и по населению новые микрорайоны не уступают целому ряду городов Европы. Поэтому мы считаем, что необходимо развивать и места досуга, и торговую инфраструктуру, строить спортивные площадки, храмы, создавать рабочие места, чтобы новые кварталы были не спальными, а жилыми.
Все это мы продумали и просчитали еще на стадии зарождения проекта, а сейчас поэтапно реализуем. Помимо жилых домов мы уже ввели в эксплуатацию детский сад, который недавно был признан лучшим в Ленобласти. Мы построили часть пешеходного бульвара с футбольной площадкой, велодорожками. Запланировано, что общая длина бульвара будет больше 3 км, и он пройдет через все построенные кварталы. Совместно с нашими партнерами мы строим дороги и проспекты, при этом сразу так, как они спроектированы в генплане – с автобусными остановками, освещением, велодорожками. По Красносельскому шоссе мы создали прецедент в регионе, когда девелоперы стали инициаторами передачи региональной трассы в ведение районного муниципалитета и инвестировали средства в реконструкцию магистрали. И до конца года Красносельское шоссе в границах поселка Новоселье будет реконструировано. Наши партнеры, в свою очередь, в прошлом году ввели в эксплуатацию ледовую арену, а сейчас строят в поселке храм. Все это – составляющие комплексного проекта.
Удается ли вам синхронизировать создание инфраструктуры и строительство жилья?
- На сегодняшний день удается. На тот момент, когда было построено два первых дома (30 тыс. м2), мы уже ввели в эксплуатацию детский сад. К рубежу 100 тыс. м2 мы планируем открыть школу. Когда девелоперы начинали проекты КОТ 10 лет назад – это было в новинку, они рисковали. Поэтому большинство старалось максимально оттянуть начало строительства социальных объектов, они хотели сначала построить дома, вывести их на рынок, продать квартиры и получить какую-то прибыль. Сегодня мы, строя NEWПИТЕР, абсолютно уверены в успехе. Поэтому мы сразу заложили в проект всю социальную инфраструктуру, зная, что это будет нашим конкурентным преимуществом.
Как быстро растет квартал NEWПИТЕР?
- Уже введено 4 жилых дома – это около 60 тыс. м2 жилья. В них уже живут люди, последний дом сейчас находится в процессе заселения. К концу подходит строительство еще одного дома площадью 30 тыс. м2, и в начале 2018 г. он будет введен в эксплуатацию. Еще в квартале строятся два дома по 10-11 тыс. м2 каждый, которые мы не продаем, не привлекаем дольщиков. В конце 2018 г. планируем начать продажи уже в готовых домах. Кроме того, мы активно строим школу на 550 мест, которая будет введена в 2019 году.
Квартиры в готовых домах – это редкость для нашего рынка. Почему вы выбрали такую модель продаж?
- Это один из факторов привлечения покупателей, наряду с уникальными для нашего рынка домами, которые строятся только из кирпича, и особой атмосферой, которую мы создали в квартале NEWПИТЕР с помощью закрытых дворов, больших проспектов, большого количества парковочных мест.
Для нас выгодно продавать квартиры в готовых домах, т.к. привлечение средств дольщиков строго регламентировано, несет определенные ограничения и повышенную ответственность для девелопера. Тут же мы сами определяем темпы реализации проекта. Это действительно редкий для рынка продукт – готовые квартиры практически никто не предлагает. При этом для покупателя этот вариант тоже привлекателен – вы можете быть не в курсе того, что происходит на строительном рынке, не знать, что «Строительный трест» - надежный застройщик, работающий на рынке уже 25 лет, вы можете просто заключить договор, взять ключи и переехать в готовый дом.
Действительно ли покупатели стали больше внимания обращать на инфраструктуру, ландшафт квартала?
- Конечно, в первую очередь, покупатель по-прежнему смотрит на цену. Но когда речь идет о выборе квартиры в рамках одного ценового сегмента, то большое значение приобретает эффект от того, что человек видит в жилом комплексе. И наши закрытые дворы, колясочные, полностью безбарьерная среда, пешеходный бульвар – все это в комплексе производит впечатление, которое часто склоняет покупателя в нашу сторону.
NEWПИТЕР был признан лучшим новым микрорайоном Ленобласти. В чем залог его успеха?
- У нас нет самоцели получать какие-либо награды. Но объективно можно сказать, что аналогов нашему проекту в регионе нет. Я считаю, что главное наше преимущество, что мы не ограничиваемся проектированием и строительством дома или детского сада, мы стараемся уделять внимание деталям. И мы видим, что наши усилия приносят результат. Так, мы заметили, что дети и родители во дворах стали оставлять в песочницах игрушки, чтобы завтра вернуться снова играть. Для нас это показатель той атмосферы уюта, безопасности и комфорта, которую удалось создать.
Ваши проекты рассчитаны на семейных покупателей?
- Мы всегда говорили о том, что «Строительный трест» создает дома для постоянного проживания, и что это дома для семейных людей. Именно поэтому у нас никогда не было квартир-студий. Потому что студия не может быть квартирой на всю жизнь, это всегда временный вариант. Их приобретают либо в инвестиционных целях, и тогда квартиру сдают в аренду, постоянно меняются жильцы, либо это старт для молодого человека или семьи без детей, которую в будущем продадут, чтобы улучшить жилищные условия. Мы же хотим, чтобы у покупателя чувство собственности распространялось дальше квартиры, чтобы они считали своими и двор, и даже весь микрорайон.
И, конечно, мы ориентируемся на семьи с детьми, именно поэтому мы синхронизируем строительство жилья с детскими садами, школами, большое внимание уделяем детским площадкам, которые включают и развлекательную, и спортивную функцию.
До сих пор активно застраивались северные пригороды, проекты на юге только появляются. Какими вы видите перспективы застройки в этом направлении?
- Мы целенаправленно искали проект на юге, потому что понимали, что упускаем ту часть покупателей, которые никогда не захотят переезжать на север, каким бы хорошим ни был жилой комплекс. И сейчас мы понимаем, что перспектив в южной части для развития проектов КОТ больше, чем в северной. Не секрет, что многие проекты, которые сейчас находятся в активной фазе реализации, при всех их достоинствах имеют и недостатки. В частности, это высотность домов, которая привела к большой плотности населения, а как следствие, к нехватке парковочных мест, школ и детских садов, медицинских учреждений, к пробкам. Южная часть начала развиваться позднее, и, разрабатывая нормативы застройки, региональные власти понимали те недочеты, которые были допущены ранее. Поэтому на юге уже не такая большая этажность, невысокая плотность, увеличенные нормативы по машино-местам. Поэтому проекты на юге уже качественно иные.
Операторы коммерческой инфраструктуры так же заинтересованы в этом направлении?
- При появлении жилых районов начинают развиваться все сферы деятельности. В прошлом году участок в Новоселье приобрела компания ИКЕА – она планирует построить здесь один из крупнейших в России торговых комплексов. Это даст толчок для решения многих вопросов. Например, будет реконструироваться развязка с КАД, которая станет основным транспортным узлом для «Меги», но заодно решит и многие транспортные вопросы в этой части города. Кроме того, в рамках этого проекта будет создано около 5 тыс. рабочих мест.
Интерес девелоперов к этому району растет – несколько крупных застройщиков присматриваются к участкам, другие уже начали строительство. И я надеюсь, что южные пригороды будут развиваться в том же ключе, как это происходит сейчас.
