Мы хотели сделать пилотный проект реновации
В городе приняты новые правила землепользования и застройки. В частности, для Старопарголовского массива (на проспекте Тореза) установлено ограничение: не выше пяти этажей. Однако проект «Строительного треста», который занимается этой площадкой уже несколько лет, предусматривал совсем другие показатели. Об истории проекта, о перспективах его развития мы беседуем с генеральным директором «Строительного треста» Евгением Резвовым.
– Почему вы заинтересовались именно этим микрорайоном?
– Мы довольно много строили в прилегающих кварталах: на Тореза, 112, на Манчестерской улице… И мы тогда довольно активно развивались. И вот в начале «нулевых» Федор Ревякин из «Жилстроя» нам предложил: «Давайте попробуем расселить этот квартал?»
Прикинули экономику проекта, наши возможности, написали предложение, губернатор Валентина Матвиенко его одобрила.
Однако потом на эту историю наложились чьи-то интересы, и проект отдали фирме «Яспис». Они брались расселить 10 домов, планировали построить около 75 000 кв.м. Прошло года три, строить они так и не начали. Предлагали нам купить у них проект — мы отказались.
Потом подумали и решили: будем все-таки заниматься. Приобрели и расселили десяток квартир. В 2007 году менялись люди без лишних запросов: квартира на квартиру, примерно такую же по площади, только новую. В этих домах квартирки-то небольшие, до 49 кв.м. Это потом уже жильцы стали торговаться.
Чтобы определить целесообразность реализации проекта, решили разработать документацию по проекту планировки и межевания территории. Подготовили первый этап ППТ, прикинули, что там можно построить. Через годик привлеченное нами агентство недвижимости приступило к расселению квартир в восьми домах Дело пошло нормально, тихо, спокойно. Расселяли жильцов, предоставляя в среднем на 30% больше площади, чем у них было, с учетом индивидуальных запросов, принимая во внимание инетерсы каждой семьи. Расселение последних квартир далось трудно. Туда не хочу, туда не поеду… Ну, не поедешь и не надо. Нам не завтра на площадку выходить. Осталась последняя семья, один из зарегистрированных жильцов в тюрьме сидит, и паспорт потерян. Решили и эту проблему.
– А для чего вам понадобились все эти хлопоты?
– Была ключевая идея: сделать пилотный проект реновации. Теперь это слово закрепилось за конкретной фирмой, но мы вкладывали в него более широкий смысл. Нам важно было показать, что такая схема в принципе возможна… У нас был план: сделать квартал, понять, как это идет, и потом двинуться волной, уже в масштабах города. На самом деле для такой задачи уместнее было бы собрать группу девелоперов, поделить кварталы, распределить риски.
Важно, чтобы для расселения в каждом квартале можно было построить один-два дома.
90% жителей к этому процессу нормально относятся. Ну, просят отдельную квартиру вместо комнаты — это естественно. Все спокойно шло, никаких ссор.
И вот появилась эта группа протестующих: предвыборный год, политический пиар.
В чем только нас не обвиняли: и забор-то мы поставили незаконно, и участок получили с нарушениями… Куда только депутаты ни писали! Все проверки показали: мы действуем строго в правовом поле.
Мы считали и считаем, что у нас все правильно. Поймите, трудно опровергать откровенный бред. Мы не предполагали, что столкнемся с таким. Не учли политические риски.
Люди всегда легче объединяются против чего-то, чем за. Я считаю, что нельзя играть на самых низменных чувствах человека.
Мы же фактически выполняем программу городского правительства: расселение коммунальных квартир, переселение граждан из ветхого жилья. Экономим средства бюджета, которых каждый год не хватает на эти программы. И уж кстати: депутаты, которые вставляют нам палки в колеса и пишут жалобы губернатору, — они ведь тоже получают зарплату из наших налогов.
Я готов обсуждать проблему с тем, кто расселил несколько десятков человек, помог им переехать из старого жилья в новое. Но не с теми, кто играет на протесте, кто просто зарабатывает политический капитал.
Мы были и остаемся в правовом поле. Мы действуем через суд — а против нас используют грязные технологии. Склоняют губернатора к нарушению закона.
За 24 года работы в строительстве у нас не было ни одного проблемного объекта, ни одного обманутого дольщика! Конечно, мы коммерческая структура, для нас важна рентабельность. Но у нас есть и социальные проекты, мы вкладываемся в спорт, в детские программы — не все сводится к прибыли.
– Расселение — социальный вопрос. Разве не государство должно его решать?
– Без вмешательства государства не получится, а сегодня город оставил предпринимателей один на один с социальными проблемами. Мы без местных властей с ними справиться не можем. В нашем конкретном случае — решили бы, причем успешно, если бы не попытки изменить правила, изменить экономику проекта, причем задним числом, когда мы уже понесли затраты. И все — во имя каких-то политических игр.
Нас теперь коллеги будут ругать: «Строительный трест» испортил тему расселения. На самом деле и мы, и на нашем примере другие застройщики получили ценнейший опыт. Из Старопарголовского квартала получился кейс, многое стало понятнее, в этом смысле мы можем считать, что пилотный проект состоялся.
Сейчас стало ясно: действующая нормативная база недостаточна. Нужно закрепить отдельными положениями: закон не может иметь обратной силы, нельзя без компенсаций отменять уже согласованные решения. И главное — необходимо приравнять расселение к изъятию для государственных нужд. Тогда можно будет и планировать сроки, и заранее рассчитывать затраты.
Бизнес готов включиться в решение городских проблем. И решать их надо сегодня, а не после выборов. И мы тоже не считаем тему расселения для себя закрытой. При условии, что администрация будет поддерживать застройщиков в этом процессе.
«НП» Досье
Компания «Строительный трест» за 24 года работы на рынке построила и ввела в эксплуатацию около 100 объектов — более 2 млн кв.м жилья. В домах, возведенных фирмой, проживают свыше 50 000 семей.
Компания перечислила в городской и федеральный бюджеты в качестве налоговых платежей: в 2014 году — 690 050 457 рублей, в 2015-м — 809 910 884 рубля.
Сумма затрат на реализацию проекта «Старопарголовский массив» (расселение, проектирование, снос, подготовка площадки) на июнь 2016-го достигла 969 422 280 рублей. Общие планируемые затраты на проект в Старопарголовском массиве могли составить 4,135 млрд рублей.
Выход из тупика
Проекты, нацеленные на замену морально и физически устаревших зданий новыми, — буксуют. Это относится и к историческим районам, и к хрущевской застройке, и к послевоенным кварталам, возведенным военнопленными. Мы попросили ведущих петербургских девелоперов ответить на несколько вопросов. ВОЗМОЖНО ли сегодня расселение исторических или просто ветхих кварталов без активного участия государства? Какие риски несет в себе такой подход? Как вы оцениваете ситуацию в Старопарголовском массиве и квалификацию застройщика — компании «Строительный трест»?
Михаил ЗАРУБИН, генеральный директор компании «47 трест»:
– На наших глазах идет длительный социально-экономический эксперимент. В кварталах, предназначенных под реновацию, люди живут, женятся, разводятся, рожают детей… А государство стоит в сторонке, смотрит, как инвестор бьется с этой темой, и говорит: «Что-то медленно у вас получается». В старых кварталах, в домах массовых серий государство — главный собственник! Там остались и коммуналки, и неприватизированные квартиры.
История Старопарголовского массива — немного другая. Там вроде получалось по экономике: расселить и построить новое. Но такие участки в городе редки. И конечно, нельзя менять условия, когда проект уже запущен и инвестор понес затраты.
«Строительный трест» — одна из лучших компаний в городе, основательная фирма, как и дома, которые они строят только из кирпича. Если уж у них не получилось с расселением, вряд ли кому-то еще стоит пытаться.
Алексей БЕЛОУСОВ, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Проект расселения стареющих кварталов без активного участия государства обречен на неудачу. Посмотрите, как это делается в Москве. Там в реновации задействованы частные компании, но основной двигатель процесса — мэрия Москвы, бюджетные средства.
На опыт «СПб Реновация», на опыт «Строительного треста» внимательно смотрели многие. И многих он насторожил. В этой теме гораздо больше вопросов, чем ответов. А теперь, после принятия новых ПЗЗ, еще и экономика проектов ухудшилась.
Эдуард ТИКТИНСКИЙ, президент холдинга RBI:
– За редчайшим исключением без активного участия государства расселение домов, а уж тем более кварталов — невозможно. Особенно если речь идет об историческом центре. Лучшие места и объекты, где это могло получиться, уже в 1990-е разобрали.
Сегодня для этого процесса нет нормативной базы, а потому он сложен. Мы знаем это по собственному опыту — в рамках строительства дома у Черной речки «Новелла» мы занимались расселением, и это не самый быстрый процесс. Как правило, всегда появляются два-три собственника с неадекватными запросами, что не позволяет планировать размер затрат и сроки реализации проекта. Тем, кто берется за такие задачи, на мой взгляд, город должен оказывать максимальное содействие в рамках соответствующих городских программ. Если бы такие проекты были коммерчески привлекательными, инвесторы бы в очередь выстроились! Но пока этого нет.
Михаил ВОЗИЯНОВ, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Отдельные примеры таких проектов есть. Например, в нашем «Смольном проспекте» три здания были расселены предыдущим собственником. Но это заняло несколько лет. Как система, как обычная практика это пока невозможно, по многим причинам.
Как правило, ветхое жилье находится в исторических районах, значит, начинает действовать весь набор ограничений. При этом городская администрация до сих пор не высказала ясно свою позицию, что мы хотим получить на выходе: реконструкцию или реставрацию. Нормативная база у нас носит скорее запретительный, чем разрешительный характер. (О стимулировании инвестиций и речи нет.) Отдельный фактор — люди, они хотят жить примерно здесь же, но просторнее и в лучших условиях. И еще одну группу рисков создают протестные группы.
Для таких строительных практик нужны специальные нормы, выработанные с участием общественности.
В США, например, муниципальные власти очерчивают зону, дома в которой подлежат регенерации. И в этой зоне действует другое регулирование, в этом есть общественная необходимость — ей подчиняются и девелопер, и собственник.
Расселение кварталов под реновацию не должно быть частным делом девелопера, это не совсем правильный подход.
Марк ОКУНЬ, генеральный директор компании «Отделстрой»:
– Лучше всего, конечно, если бы государство вообще не вмешивалось в процесс: от этого обычно только хуже. Но проблема с расселением в том, что нормы не позволяют в тех же кварталах строить новые дома, куда можно было бы переселять граждан.
И в этом случае участие власти необходимо: раз уж принято решение в отношении каких-то конкретных кварталов, значит, и расселять граждан нужно по нормативам или по себестоимости (и нанимателей, и собственников). А сейчас люди идут судиться, считая, что им недодали, и непонятно, что делать инвестору: сроки срываются, начинаются санкции и т. д. А государство устраняется, власть вообще не берет на себя никакой ответственности, только с испугом смотрит в рот псевдоградозащитникам.
Я бы на такой бизнес никогда не решился. Хотя потенциал стареющих кварталов очень высок, риски при сегодняшнем подходе еще выше. При этом в Москве «хрущевки» и расселяют, и сносят при той же законодательной базе — значит, дело не в законах, а в политической воле.
«Строительный трест» — очень уважаемый и весьма порядочный застройщик. Они возводят красивые и надежные дома, и сама фирма у них — как из кирпича. Долговечная. На мой взгляд, они-то и есть настоящие патриоты, а не те, кто громко кричит, но ничего для города не делает. Надеюсь, время расставит все по местам.
Александр ВАХМИСТРОВ, председатель совета директоров «Группы ЛСР»:
– Конечно, расселение жилых массивов — сложный вопрос, в котором должны сойтись интересы сразу трех сторон: города, жителей и застройщика. И решение должно быть принято совместно. Большинство квартир обычно находится в собственности, но часть может принадлежать городу и предоставляться на условиях социального найма. Поэтому без города этот вопрос не решить.
К сожалению, такой контакт наладить получается не всегда, и застройщикам приходится брать риски на себя. Я сталкивался с расселением квартир в инвестиционных проектах, когда работал вице-губернатором, и не понаслышке знаю, какой это долгий и непростой процесс. Особенно когда возникает «проблема последнего жильца», который может называть инвестору свои условия, зачастую совсем не обоснованные.
Одна из причин пробуксовки программы реновации как раз и состоит в отсутствии контакта между застройщиком, правительством города и жителями. То, что «Строительный трест» взялся самостоятельно за такое масштабное расселение, — это вообще-то удивительно (в хорошем смысле). Это большое дело, с которым может справиться далеко не каждая компания.
Вячеслав ЗАРЕНКОВ, председатель Совета директоров ГК «Эталон»
– У Группы компаний «Эталон» таких проектов нет. Расселять старые дома необходимо. Все «хрущевки» нужно сносить и на их месте строить новые здания. Если серьезно этим не заниматься, то в будущем нас ждут обрушения с непредсказуемыми последствиями. Все эти дома сегодня находятся практически в аварийном состоянии. Од-нако без помощи государства и его поддержки, сделать это нереально.
Необходимо разработать специальную программу, оценить стоимость работ. Затем поэтапно, с участием правительства, инвесторов, строителей, монополистов и, что не менее важно, жителей — начать реализацию программы по расселению, сносу и новому строительству.
Но еще до запуска программы необходимо выпустить ряд законодательных актов и распоряжений, снимающих различные барьеры. Думаю, что самым эффективным способом решения этой задачи будет создание проектов государственно-частного партнерства для каждого квартала. С четким определением функций каждого участника: к примеру, город оплачивает социальную инфраструктуру и выделяет участки под строительство резервного жилья для расселения, монополисты обеспечивают инженерную составляющую, девелопер строит дома и занимается расселением жильцов, а сами жильцы с пониманием относятся ко всему этому процессу.
Сегодня девелоперу в одиночку решить эту проблему не под силу.
.jpg)
